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계약갱신요구권 정리 | 전월세 5% 상한과 집주인 거절 사유

생활법률메모 2026. 10. 21. 08:40

전세나 월세 계약 만료가 다가오면 "한 번 더 살 수 있을까", "보증금을 얼마나 올려 줘야 할까"가 가장 큰 걱정입니다. 「주택임대차보호법」은 임차인이 계약 연장을 요구할 수 있는 계약갱신요구권과, 그때 임대료 인상 폭을 5% 이내로 묶는 규정을 두고 있습니다. 이번 글에서는 법제처 찾기쉬운 생활법령정보의 '임대차계약 갱신', '차임 또는 보증금의 증감청구' 안내를 바탕으로 핵심 내용을 자료를 찾아 정리해 보았습니다.

계약갱신요구권과 전월세 인상 상한 5% 정리 대표 이미지

계약갱신요구권이란 무엇인가요

계약갱신요구권은 임차인이 집주인에게 "같은 조건으로 계약을 2년 더 연장하겠다"고 요구할 수 있는 권리입니다(제6조의3). 집주인은 법에서 정한 사유가 없으면 이 요구를 거절할 수 없습니다. 주요 내용을 정리하면 다음과 같습니다.

항목 내용
요구할 수 있는 기간 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지
사용 횟수 1회
연장되는 기간 2년
임대료 법에서 정한 증액 한도 안에서만 조정

요구 기간은 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약부터 적용되는 기준입니다. 기간이 지나면 요구할 수 없으므로 만료일을 기준으로 미리 날짜를 계산해 두는 것이 좋습니다.

집주인이 거절할 수 있는 경우

법은 집주인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 정해 두었습니다(제6조의3 제1항 단서). 대표적인 사유는 다음과 같습니다.

  • 차임을 2기(두 번 분)에 이르도록 연체한 경우
  • 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
  • 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 한 경우
  • 집주인 동의 없이 다른 사람에게 다시 빌려준(전대) 경우
  • 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우
  • 집이 없어지거나 철거·재건축이 필요한 경우(법에서 정한 경우로 한정)
  • 집주인 본인이나 그 직계존속·직계비속이 실제로 살려는 경우
  • 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반해 계약을 이어 가기 어려운 경우

실거주한다며 거절한 뒤 다른 사람에게 세를 주면

집주인이 실제 거주를 이유로 거절해 놓고, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 이유 없이 다른 사람에게 집을 빌려주면 임차인의 손해를 배상해야 합니다. 미리 정한 배상액이 없다면 다음 중 가장 큰 금액이 기준입니다.

  1. 거절 당시 환산월차임의 3개월분
  2. 새 임차인에게 받은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임 차액의 2년분
  3. 거절로 인해 임차인이 입은 손해액

여기서 환산월차임은 보증금을 법에서 정한 비율로 월세로 바꿔 계산한 금액을 말합니다.

인상 상한 5%는 어떻게 적용되나요

갱신할 때 보증금이나 월세를 올리더라도 원래 금액의 20분의 1, 즉 5%를 넘을 수 없습니다(제7조 제2항). 또 한 번 올린 뒤 1년 안에는 다시 올려 달라고 청구할 수 없습니다. 특별시·광역시·도 등은 지역 사정을 고려해 5% 범위 안에서 조례로 더 낮은 상한을 정할 수 있고, 조례가 없으면 5% 이내가 적용됩니다. 이 제한은 2020년 7월 31일 이전부터 이어져 온 계약에도 적용됩니다.

예를 들어 보증금 2억 원 전세라면 갱신 때 올릴 수 있는 최대 금액은 1,000만 원입니다. 5%는 '최대한'이라는 뜻이므로 반드시 5%를 올려야 하는 것은 아니며, 사정이 바뀌었다면 임차인이 감액을 청구할 수도 있습니다.

전세를 월세로 바꾸자고 할 때

갱신하면서 보증금 일부를 월세로 돌리려면 임차인의 동의가 필요합니다. 동의하더라도 전환 비율은 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%를 더한 비율 중 낮은 비율을 넘을 수 없습니다(제7조의2, 시행령 제9조).

갱신 후에도 임차인은 중간에 나갈 수 있습니다

갱신요구권으로 연장된 계약에서도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의3 제4항, 제6조의2). 2년을 다 채우지 않아도 된다는 뜻입니다.

갱신요구권과 구별해야 할 것이 '묵시적 갱신'입니다. 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않고, 임차인도 2개월 전까지 아무 통지를 하지 않으면 이전과 같은 조건으로 2년 다시 계약한 것으로 봅니다(제6조). 다만 임차인이 차임을 2기 연체했거나 의무를 현저히 위반했다면 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다. 묵시적 갱신 때도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생깁니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약이 끝나고 새로 계약서를 쓰는 재계약에도 5% 상한이 적용되나요?
A. 생활법령정보는 5% 상한을 계약이 이어지는 중의 증액과 갱신요구권 행사에 적용되는 기준으로 설명하고, 계약 종료 후 재계약이나 당사자 합의로는 증액할 수 있다는 판례를 소개합니다. 재계약인지 갱신인지에 따라 달라질 수 있으니 계약 전에 확인이 필요합니다.

Q. 계약서에 "임대료를 올리지 않는다"는 특약이 있으면 집주인은 증액을 못 하나요?
A. 생활법령정보에 따르면 증액 금지 특약이 있으면 원칙적으로 증액을 청구할 수 없습니다. 다만 특약을 유지하는 것이 신의칙에 어긋날 만큼 큰 사정 변경이 있으면 예외가 인정된 판례가 있습니다. 반대로 감액 금지 특약은 임차인에게 불리해 효력이 없습니다.

Q. 계약 만료일이 2027년 6월 30일이라면 언제까지 갱신을 요구해야 하나요?
A. 만료 6개월 전부터 2개월 전까지가 기간이므로, 대략 2026년 12월 말부터 2027년 4월 말 사이에 요구해야 합니다. 정확한 날짜는 계약서의 기간을 기준으로 다시 확인하시기 바랍니다.

마무리 정리

계약갱신요구권은 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 1회 사용할 수 있고, 계약이 2년 연장됩니다. 이때 보증금과 월세 인상은 5% 이내로 제한되며, 집주인은 법에서 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 요구 의사는 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 전하는 것이 좋습니다.

참고 자료: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차-임대차계약의 갱신」, 「차임 또는 보증금의 증감청구」, 「주택임대차보호법」 제6조·제6조의3·제7조·제7조의2 (2026년 10월 확인 기준)
※ 이 글은 공공기관 공개 자료를 바탕으로 일반적인 정보를 정리한 것으로 법률 자문이 아닙니다. 갱신 거절 사유 해당 여부 등 구체적인 사안은 변호사나 대한법률구조공단에 상담하시기 바랍니다.