티스토리 뷰

카테고리 없음

임차권등기명령 신청 방법 | 보증금 못 받고 이사할 때

생활법률메모 2026. 10. 20. 20:51

계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 새집으로 이사를 가야 할지 계속 버텨야 할지 고민이 됩니다. 이사하면서 전입신고를 옮기면 그동안 쌓아 둔 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있기 때문입니다. 이번 글에서는 법제처 찾기쉬운 생활법령정보의 '임차권등기명령 신청' 안내와 「주택임대차보호법」 제3조의3을 바탕으로 신청 요건, 서류, 비용, 효력을 자료를 찾아 정리해 보았습니다.

임차권등기명령 신청 방법 정리 대표 이미지

임차권등기명령이란 무엇인가요

임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원의 명령을 받아 혼자서 임차권을 등기할 수 있게 한 제도입니다. 집주인의 협조 없이도 등기부에 '이 집에 보증금을 못 받은 임차인이 있다'는 기록을 남길 수 있습니다. 이 등기가 되면 이사를 가거나 주민등록을 옮겨도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

누가 언제 신청할 수 있나요

신청하려면 임대차가 끝났고 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 상태여야 합니다. 계약기간이 끝난 경우뿐 아니라 해지 통고나 합의 해지로 끝난 경우도 포함됩니다. 다만 해지 통고는 효력이 생기는 시점이 정해져 있습니다.

상황 임대차가 끝나는 시점
계약기간 만료 계약서상 종료일
기간 약정이 없는 임대차를 해지 통고 통고일부터 1개월 경과
묵시적 갱신 후 임차인이 해지 통고 집주인이 통지받은 날부터 3개월 경과

아직 계약기간이 남아 있다면 신청 대상이 아니라는 점을 기억해 두어야 합니다. 보증금 중 일부만 돌려받은 경우에도 남은 금액을 적어 신청할 수 있습니다.

어느 법원에, 어떤 서류로 신청하나요

신청은 빌린 집의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시·군법원에 합니다. 신청서에는 임차인과 집주인의 인적사항, 집 주소, 돌려받지 못한 보증금과 차임, 신청 이유(계약 내용, 종료 원인, 입주일·전입일·확정일자 등)를 적습니다. 함께 내는 서류는 다음과 같습니다.

  • 집주인 소유로 된 등기사항증명서(미등기 건물은 건축물대장 등)
  • 임대차계약서
  • 대항력이 있다면 입주일과 전입일을 보여 주는 서류(주민등록초본 등)
  • 우선변제권이 있다면 확정일자가 찍힌 계약서
  • 집의 일부만 빌렸다면 그 부분을 표시한 도면

신청 비용은 얼마인가요

생활법령정보 100문100답에는 인지 2,000원, 부동산 1개당 등기수입증지 3,000원, 등록면허세(지방교육세 포함) 7,200원과 송달료가 필요하다고 안내되어 있습니다. 송달료는 당사자 1명당 3회분씩이며 1회분 금액은 법원 기준에 따라 바뀔 수 있으므로 신청 전에 법원에서 확인하는 것이 좋습니다. 이렇게 든 신청 비용과 등기 비용은 나중에 집주인에게 청구할 수 있습니다(제3조의3 제8항).

결정이 나오는 과정과 효력 발생 시점

법원은 변론 없이 서류만으로 심리할 수 있고, 결정으로 명령을 내리거나 기각합니다. 효력은 집주인에게 결정이 송달된 때, 또는 송달 전이라도 임차권등기가 촉탁되어 등기가 된 때에 생깁니다. 여기서 '촉탁'은 법원이 등기소에 등기를 해 달라고 직접 요청하는 것을 말합니다. 그래서 집주인이 서류를 받지 않고 버티더라도 등기가 먼저 되면 효력이 생기는 구조입니다. 임차인이 등기소에 따로 등기를 신청할 필요는 없습니다. 기각되면 임차인은 항고할 수 있고, 이 항고에는 제기 기간 제한이 없다고 안내되어 있습니다.

신청부터 이사까지 흐름을 정리하면 다음과 같습니다.

  1. 계약 종료와 보증금 미반환 상태를 확인합니다.
  2. 관할 법원에 신청서와 첨부서류, 비용을 냅니다.
  3. 법원의 명령이 나오면 법원이 등기소에 등기를 촉탁합니다.
  4. 등기사항증명서를 떼어 을구에 임차권등기가 올라갔는지 확인합니다.
  5. 등기를 확인한 뒤에 이사와 새 주소 전입신고를 진행합니다.

등기 후 효력과 이사 시기

임차권등기 전에 이미 갖추고 있던 대항력과 우선변제권은 등기 후 이사를 가도 그대로 유지됩니다. 등기 전에 이런 권리가 없었다면 등기를 마친 때부터 새로 얻게 됩니다. 다만 등기 전에 설정된 저당권 같은 담보권보다 앞서 배당받거나, 그 이후 집을 산 매수인에게 대항할 수는 없습니다. 이미 갖고 있던 권리를 '유지'해 주는 제도라는 점을 기억하면 이해가 쉽습니다.

중요한 것은 순서입니다. 효력은 등기가 되어야 생기므로, 등기부에 임차권등기가 실제로 올라간 것을 확인한 뒤에 이사와 전출을 하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 임차권등기가 된 집에 다음 세입자가 들어오면 어떻게 되나요?
A. 등기 후에 그 집을 빌린 사람은 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없습니다(제3조의3 제6항). 그래서 등기가 된 집은 새 세입자를 구하기가 어려워질 수 있습니다.

Q. 임차권등기명령을 받으면 보증금이 바로 들어오나요?
A. 아닙니다. 이 제도는 권리를 지켜 주는 장치일 뿐 돈을 받아 주는 절차는 아닙니다. 보증금을 실제로 받으려면 별도의 반환 청구 절차가 필요할 수 있습니다.

Q. 등기부상 용도가 주택이 아닌 곳에 살았는데도 신청할 수 있나요?
A. 생활법령정보에 따르면 등기부상 용도가 주거용이 아니라면, 계약할 때부터 실제로 주거용으로 사용했다는 것을 보여 주는 서류를 함께 내야 합니다. 어떤 자료가 인정되는지는 사안마다 다를 수 있으므로 신청 전에 법원 민원실에 문의해 보는 것이 좋습니다.

마무리 정리

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있게 해 주는 제도입니다. 집 소재지 관할 법원에 계약서와 등기사항증명서 등을 내고, 등기가 된 것을 확인한 뒤 이사하는 순서를 지키는 것이 핵심입니다.

참고 자료: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차-임차권등기명령 신청」, 생활법령 100문100답 「임차권등기명령의 신청비용」, 「주택임대차보호법」 제3조의3, 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 (2026년 10월 확인 기준)
※ 이 글은 공공기관 공개 자료를 바탕으로 일반적인 정보를 정리한 것으로 법률 자문이 아닙니다. 비용과 절차는 법원 기준에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 사안은 변호사나 대한법률구조공단에 상담하시기 바랍니다.