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전세 계약 전 확인 서류 | 등기부등본·건축물대장·납세 정보

생활법률메모 2026. 10. 20. 08:37

전세나 월세 계약은 큰돈이 오가는 일이지만, 계약서에 도장을 찍기 전에 무엇을 봐야 하는지 막막한 경우가 많습니다. 이번 글에서는 법제처 찾기쉬운 생활법령정보의 '주택임대차'와 '전세사기 피해자 지원' 안내, 주택도시보증공사 전세사기예방센터 자료를 바탕으로 계약 전에 확인할 서류를 순서대로 정리해 보았습니다.

전세 계약 전 확인 서류 체크리스트 대표 이미지

계약 전 확인 서류 한눈에 보기

공식 안내에 나온 확인 서류와 확인 장소를 표로 묶으면 다음과 같습니다.

서류·정보 무엇을 확인하나요 어디서 보나요
등기사항증명서(등기부등본) 실제 소유자, 압류·근저당 등 권리관계 대법원 인터넷등기소, 등기소
건축물대장 건물 용도, 불법·무허가 건축 여부 정부24, 세움터
확정일자 부여 현황 먼저 들어온 임차인의 보증금 규모 주민센터 등 확정일자부여기관
국세·지방세 납세 정보 집주인의 세금 체납 여부 납세증명서 또는 미납세금 열람
주택 시세 보증금이 시세에 비해 지나치게 높은지 국토교통부 실거래가 공개시스템 등

등기부등본으로 소유자와 권리관계 확인

등기부는 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 표제부에서는 주소와 동·호수가 실제 집과 같은지 봅니다. 등기부 호수와 현관 호수가 다른데 현관 호수로 전입신고를 하면 보호를 받지 못할 수 있다는 판례가 있으므로 꼭 맞춰 봐야 합니다.

  • 갑구: 집주인(소유자)이 누구인지, 압류·가압류·가처분·가등기가 있는지 확인합니다. 이런 등기가 있는 집은 피하는 것이 좋다고 안내되어 있습니다.
  • 을구: 근저당권이나 전세권이 얼마나 잡혀 있는지 확인합니다. 이미 임차권등기가 된 집에 나중에 들어가면 확정일자를 받아도 우선변제를 받을 수 없습니다.
  • 단독주택은 토지등기부와 건물등기부의 소유자가 같은지도 비교합니다.

권리의 순위는 등기한 순서를 따릅니다. 같은 갑구나 을구 안에서는 순위번호로, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호로 앞뒤를 비교합니다. 근저당 금액이 시세보다 낮다고 해서 안심해서는 안 된다는 점도 생활법령정보에 함께 적혀 있습니다.

등기부 열람은 인터넷등기소에서 건당 700원, 발급은 1통당 1,000원이며 24시간 이용할 수 있습니다. 생활법령정보는 계약할 때 한 번, 잔금을 치르기 전에 한 번 더 확인하라고 권합니다.

건축물대장으로 용도와 불법 건축 여부 확인

건축물대장은 정부24나 세움터에서 누구나 발급받을 수 있습니다. 전세사기예방센터는 건축물대장을 보고 건축법상 용도대로 쓰이는지, 예를 들어 근린생활시설을 주택으로 쓰고 있지는 않은지 확인하라고 안내합니다. 무허가·불법 건축물인지도 이 서류로 확인할 수 있습니다.

서류 확인과 함께 집을 직접 둘러보는 것도 필요합니다. 전세사기예방센터는 벽·천장·장판의 누수와 결로, 곰팡이 여부, 수압과 배수 상태, 채광과 환기, 도어락·CCTV 같은 방범 시설, 소화전 등 소방시설을 현장에서 살펴보라고 안내합니다.

집주인 본인과 대리인 확인

임대차 계약은 원칙적으로 등기부상 소유자와 맺습니다. 신분증으로 등기부의 인적사항과 같은 사람인지 확인하고, 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서를 요구해야 합니다. 신탁등기가 된 집은 신탁회사 동의 없이 계약하면 무효가 될 수 있으므로 신탁원부도 확인해야 하며, 신탁원부는 등기소를 방문해야 발급받을 수 있습니다.

선순위 보증금과 세금 체납 확인

「주택임대차보호법」 제3조의7에 따라 집주인은 계약할 때 두 가지를 임차인에게 보여 줘야 합니다.

  1. 그 집의 확정일자 부여일, 차임·보증금 정보: 집주인이 정보 열람에 동의하면 이를 대신할 수 있습니다.
  2. 국세·지방세 납세증명서: 집주인이 계약 전에 미납 국세·지방세 열람에 동의하면 대신할 수 있습니다.

먼저 들어온 임차인의 보증금이 많거나 집주인에게 밀린 세금이 있으면, 나중에 집이 경매될 때 내 보증금 순위가 밀릴 수 있어서 이 확인이 중요합니다. 계약을 마친 뒤에는 집주인 동의 없이도 세무서나 홈택스에서 미납 국세를 열람할 수 있다고 안내되어 있습니다.

시세와 공인중개사 설명도 함께 확인

보증금이 집값에 가까운 이른바 '깡통전세'를 피하려면 실거래가를 먼저 봐야 합니다. 생활법령정보는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산 공시가격 알리미, 한국부동산원 부동산테크와 주택도시보증공사의 안심전세 앱을 안내합니다. 공인중개사를 통해 계약하면 「공인중개사법」 제25조에 따라 중개사가 권리관계, 건축연도와 용도, 집주인의 정보 제시 의무 등을 설명해야 하므로 설명을 받은 내용을 꼼꼼히 읽어 두는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 등기부등본은 중개사가 보여 주면 따로 안 떼도 되나요?
A. 생활법령정보는 중개사를 통하더라도 임차인이 직접 등기부를 확인하는 것이 기본이라고 안내합니다. 인터넷등기소에서 직접 열람하는 것이 안전합니다.

Q. 유치권처럼 등기부에 안 나오는 권리도 있나요?
A. 그렇습니다. 유치권 등은 등기부에 나타나지 않으므로 현장을 직접 방문해 확인할 필요가 있습니다.

Q. 먼저 들어온 세입자의 보증금은 제가 직접 알아볼 수 있나요?
A. 계약하려는 사람은 집주인의 동의를 받아 주민센터 등 확정일자부여기관에 그 집의 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간 정보를 열람하거나 서면으로 받아 볼 수 있습니다. 집주인이 동의를 거부한다면 계약을 다시 생각해 보는 것이 좋습니다.

마무리 정리

계약 전에는 등기부등본으로 소유자와 권리관계를, 건축물대장으로 용도를, 집주인이 제시하는 확정일자·납세 정보로 선순위 보증금과 체납을 확인해야 합니다. 시세까지 비교한 뒤 잔금 직전에 등기부를 한 번 더 보면 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

참고 자료: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차-계약 전 확인 사항」, 「전세사기 피해자 지원-계약체결 시 유의사항」, 주택도시보증공사 전세사기예방센터 「이 집, 괜찮을까?」 (2026년 10월 확인 기준)
※ 이 글은 공공기관 공개 자료를 바탕으로 일반적인 정보를 정리한 것으로 법률 자문이 아닙니다. 개별 계약의 위험 여부는 사정에 따라 다르므로 변호사나 대한법률구조공단에 상담하시기 바랍니다.