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전입신고·확정일자 효력 정리 | 대항력과 우선변제권 생기는 시점

생활법률메모 2026. 10. 20. 13:26

전세나 월세로 이사하면 "전입신고와 확정일자를 꼭 받으라"는 말을 많이 듣습니다. 그런데 두 가지가 각각 어떤 힘을 갖는지, 효력이 정확히 언제부터 생기는지는 헷갈리기 쉽습니다. 이번 글에서는 법제처 찾기쉬운 생활법령정보의 '주택임대차-보증금의 보호' 안내와 「주택임대차보호법」을 바탕으로 대항력과 우선변제권을 자료를 찾아 정리해 보았습니다.

전입신고 확정일자 대항력 우선변제권 정리 대표 이미지

대항력과 우선변제권, 무엇이 다른가요

두 권리는 이름이 비슷하지만 역할이 다릅니다.

구분 대항력 우선변제권
근거 주택임대차보호법 제3조제1항 같은 법 제3조의2제2항
요건 주택 인도(입주) + 주민등록(전입신고) 대항력 요건 + 계약서 확정일자
의미 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 계약기간과 보증금을 주장 집이 경매·공매될 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받음

쉽게 말해 대항력은 '계속 살 수 있는 힘', 우선변제권은 '돈을 먼저 돌려받을 수 있는 순서'라고 이해하면 됩니다. 대항력은 등기 없이 생긴다는 점이 특징이고, 우선변제권은 경매나 공매로 집이 팔린 돈에서 배당을 받을 때 힘을 발휘합니다.

효력은 다음 날 0시부터 생깁니다

대항력은 입주와 전입신고를 마친 '다음 날 0시'부터 생긴다는 것이 대법원 판례입니다. 예를 들어 12월 15일에 전입했다면 12월 16일 0시부터 효력이 있습니다. 우선변제권도 입주·전입 당일이나 그 전에 확정일자를 받았다면 입주·전입 다음 날 0시부터 생깁니다.

이 하루 차이 때문에, 같은 날 집주인이 은행 대출(근저당)을 받아 등기하면 그 근저당이 임차인보다 앞설 수 있습니다. 생활법령정보도 저당권이나 가압류 같은 다른 권리와의 순위는 각자 요건을 갖춘 시점의 앞뒤로 정해진다고 설명합니다. 그래서 잔금일 전후에 등기부를 다시 확인하고, 이사 당일 바로 전입신고를 하는 것이 좋습니다.

전입신고할 때 주의할 점

전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 해야 하는 의무이기도 합니다(주민등록법). 다만 대항력을 빨리 얻으려면 기한까지 기다리지 말고 바로 신고하는 편이 유리합니다.

  • 등기사항증명서에 적힌 지번과 동·호수 그대로 신고해야 합니다.
  • 번지를 다르게 적거나, 연립·아파트 같은 공동주택에서 동·호수를 빠뜨리면 대항력이 인정되지 않은 판례가 있습니다.
  • 다가구주택은 지번만 적어도 대항력이 인정됩니다.

확정일자 받는 곳과 수수료

확정일자는 계약서가 그 날짜에 있었다는 것을 공적으로 증명해 주는 날짜 도장입니다. 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원·지원, 등기소, 공증인에게 계약서 원본을 가지고 가서 받을 수 있습니다. 수수료는 600원이고, 계약서가 4장을 넘으면 4장마다 100원이 더 붙습니다. 기초생활수급자, 국가유공자, 한부모가족 보호대상자, 전자계약으로 확정일자를 신청한 사람 등은 면제됩니다.

또 주택 임대차 계약 신고를 하면서 계약서를 제출하면 확정일자가 부여된 것으로 봅니다. 신고 대상과 방법은 별도 주제라 이 글에서는 이 정도로만 짚어 둡니다.

확정일자를 받을 계약서의 조건

아무 종이에나 확정일자를 받는다고 효력이 생기지는 않습니다. 관련 규칙에서 정한 조건은 다음과 같습니다.

  1. 당사자 인적사항, 집 주소, 기간, 보증금·차임이 적힌 완성된 계약서일 것
  2. 계약 당사자의 서명이나 도장이 있을 것
  3. 고친 부분은 고친 글자 수를 여백에 적고 서명·날인할 것
  4. 두 장 이상이면 장 사이에 간인을 할 것

보증금 영수증처럼 계약 내용이 없는 서류에 받은 확정일자로는 우선변제권이 생기지 않습니다. 빈칸에는 줄을 긋고 도장을 찍어 다른 글자가 없음을 표시해야 하고, 이미 확정일자를 받은 계약서에 다시 받을 수는 없습니다. 다만 기존 계약서에 새 내용을 덧붙여 재계약한 경우는 예외로 인정됩니다.

전자계약 시스템으로 계약한 경우에는 전자계약증서에 확정일자를 신청할 수 있고, 이때는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소가 담당합니다.

권리를 지키려면 요건을 유지해야 합니다

대항력과 우선변제권은 한 번 얻었다고 끝이 아니라, 경매에서 배당을 요구할 수 있는 기한까지 요건을 계속 갖추고 있어야 합니다. 가족과 함께 주민등록을 모두 옮기면 대항력이 사라지고, 나중에 다시 전입해도 새 전입일부터 다시 계산됩니다. 반면 가족이 계속 살면서 주민등록을 그대로 두고 임차인만 잠시 주소를 옮긴 경우에는 대항력을 잃지 않았다는 판례가 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 확정일자 받은 계약서를 잃어버리면 우선변제권도 없어지나요?
A. 생활법령정보에 따르면 확정일자부를 열람해 확정일자를 받은 사실을 증명하면 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

Q. 법인 이름으로 집을 빌려도 대항력이 생기나요?
A. 원칙적으로 보호 대상은 개인이라 법인은 대항력을 얻지 못합니다. 다만 주택도시기금으로 저소득층 전세임대를 지원하는 법인 등 법에서 정한 경우는 예외입니다.

Q. 계약하자마자 확정일자부터 받아 두어도 되나요?
A. 됩니다. 확정일자를 입주·전입 전에 미리 받아 두었다면 우선변제권은 입주와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 반대로 확정일자를 늦게 받으면 그만큼 우선변제권이 생기는 시점도 늦어질 수 있으므로 미루지 않는 것이 좋습니다.

마무리 정리

대항력은 입주와 전입신고로, 우선변제권은 여기에 확정일자를 더해 생기며 둘 다 다음 날 0시부터 효력이 있습니다. 이사 당일 전입신고와 확정일자를 함께 마치고, 등기부와 같은 주소로 신고했는지, 주민등록을 계속 유지하는지 챙기는 것이 핵심입니다.

참고 자료: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차-대항력 및 우선변제권 취득」, 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의2·제3조의6, 「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 (2026년 10월 확인 기준)
※ 이 글은 공공기관 공개 자료를 바탕으로 일반적인 정보를 정리한 것으로 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사안은 사정에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 변호사나 대한법률구조공단에 상담하시기 바랍니다.